Преговорите за жилищен кредит са нещо, което твърде често приключва бързо, но последствията се усещат за десетки години. Затова е добре да се придържаме към старата българска мъдрост – три пъти мисли, един път режи.

По-долу ще намерите няколко основни съвета как да договорите по-евтин жилищен кредит:

  1. Не се доверявайте напълно на свой познат банкер

България е малка държава и всеки от нас е нормално да познава поне по един банкер. Също толкова нормално е при нужда да се обърнем първо към този човек и съответно към банката, в която работи. Въпреки че не трябва да се подценява „помощта от приятел“ в такъв казус, не трябва да забравяме, че нашият познат банкер има естествения стимул да продаде своя кредитен продукт. Банкерите гонят свои годишни цели, получават бонуси в зависимост от степента, в която са ги постигнали, и т.н. Още повече, възможностите на различните директори на офиси да договорят преференциални за вас условия са различни в зависимост от това в коя банка работят.

  1. Вземете повече от една оферта и ги представяйте открито на конкуриращите се банки

Колкото и привлекателна оферта да ви даде първата банка, към която се обърнете (вероятно тази, в която имате познат), повече от разумно е да вземете поне още една оферта от друга банка. А още по-мъдро е да разгледате 3-4-5 или дори повече оферти. Тук е важно да осъзнаете, че при преговорите за оферти вие не преговаряте с някой велик изпълнителен директор с милионна заплата и колосална власт, пред който вие сте малък и пренебрежим потребител. Точно обратното, вие преговаряте с директори на клонове/офиси, които преследват свои месечни и годишни цели и вие като потребител сте им изключително ценен. Следователно, използвайте тази ваша ценност като ваше предимство – вземете повече оферти, представете ги на конкуриращите се банкери и ги оставете да се конкурират за вас като потребител. Има голям шанс те да преразгледат своите оферти в зависимост от предложенията на другите банки и да ви предоставят по-добри условия.

  1. Преговаряйте за намаляване или премахване на такса усвояване

Когато отпускат кредит, банките налогат т.нар. такса усвояване в размер около 1-2%. Тоест, ако вземете 100 000 лева кредит, реално ще получите 99 или 98 хил. лв. по сметката си. За съществуването на тази такса има доста причини, но тук трябва да споменем една – банката се защитава, че няма да си свършите работа с отпуснатите пари, да ги превъртите в някаква препродажба и да върнете главницата след 1-2 месеца. Помнете, че банката печели с изплащането на лихви в продължение на години, а разходите й по кредита са концентрирани в началото. Ето защо, повечето директори на офиси могат да намалят таксата усвояване, особено ако имат доверие, че ще изплащате своя заем, без да се отклонявате съществено от погасителния план.  Ако вече сте клиент на дадена банка, вероятността след преговори такса усвояване да отпадне напълно е доста голяма.

  1. Преговаряйте за намаляване на лихвата

Размерът на лихвата също подлежи на преговори, макар и там възможностите да не са толкова големи като в горния казус с такса усвояване. По силите на повечето директори на офиси е да договорят със своите шефове преференциална оферта за вас, в която лихвата е с около 10% под официалното предложение по този продукт. Например, ако вашият жилищен кредит се рекламира на сайта на банката с 6% лихва, то директорът на банковия офис вероятно може да ви даде преференциална оферта с около 5.5% лихва.

  1. Не се плашете от допълнителните продукти, но и внимавайте с тях

Когато преговаряте с вашия банкер и той ви състави преференциална оферта, тя вероятно ще пристигне „обогатена“ с допълнителни продукти. За да оправдае намаляването на стандартните условия, банкерът може да включи в офертата още неща като кредитна карта и т.н. Тук вече вие ще трябва да изчислите внимателно дали намалението на разходите по основния ви продукт (жилищен кредит) си струва спрямо допълнителните разходи, които ще трябва да платите по допълнителните продукти (да кажем, кредитна карта). Най-често ще си струва, но все пак си направете добре сметката.

  1. Сравнявайте офертите по ГПР (годишен процент на разходите), а не по лихвите

Годишният процент на разходите обхваща всички разходи по кредита – лихва, такси, комисиони и всичко останало. Това е истински важният измерител, който в крайна сметка ви показва какво заплащате на банката, за да получите от нея определената сума. Не е изключено една банка да ви предложи продукт с 5% лихва и 7% ГПР, а втора с 5.75% лихва и 6.75% ГПР. За вас като кредитополучател, втората оферта е по-добра. Съответно, преговаряйте с банките на база размера на ГПР.

  1. Вземете кредита си в евро

Лихвата ще е по-ниска, а вероятността валутният борд да падне изведнъж, без вие да разберете поне 6 месеца предварително, е почти нулева. Всъщност според мен няма никакъв риск да се струти валутния борд в България. Валутното обезпечение на борда е в пъти по-високо от нужното, а премахването на самия борд преминава през законодателна промяна с всичките обществени обсъждания, политически препирни, скандали и дълги процедури, които съпътстват една законодателна промяна.

  1. Не теглете жилищния си кредит във валута, която се различава от валутата, в която получавате заплатата си (освен казуса заплата в левове и кредит в евро).

Валутните курсове се променят, а промените в среден и дългосрочен план са практически невъзможни за предсказване. Придържайте се към консервативния подход – ако получавате дохода си в левове, вземете кредит в евро или левове. Ако получавате дохода си в долари, вземете кредита си в долари. Всичко друго е игра на FOREX, в която вероятността да загубите е огромна.

  1. Ако икономиката е в стагнация, но лихвите са все още високи – изчакайте малко

В икономиката изключително често се наблюдава интересния феномен, че по време на стагнация, хората започват да спестяват усилено и депозитите в банките растат. Кредитирането, обаче, е слабо. Банковият цикъл навлиза във фаза, при която започват да падат лихвите както по депозити (за да се намали стимулът на хората да внасят пари), така и по кредити (за да се увеличи стимулът на хората да теглят кредити). Ето защо, таймингът на изтегляне на вашия жилищен кредит също е от огромно значение. Например, само за последните две-три години, лихвите по жилищните кредити в България спаднаха с над 2%.

  1. Не се притеснявайте да предоговаряте кредита си след като е взет

Банките изискват такса предоговаряне, за да преразгледат условията по кредита ви. Тя обикновено е отново 2% от главницата, но при повече натиск от ваша страна и особено при намерение да ползвате нов продукт на банката, може да бъде свалена. Например, ако успеете да свалите тази такса на 1% и банката ви предложи да намали лихвата ви от 6% на 5%, то само за първата година вече ще сте компенсирали таксата.