Изборът между наема и закупуването на жилище е един от най-важните в съвременния живот. Често той се прави емоционално, под натиск от родители, приятели и масовата култура, като резултатите невинаги са положителни.

Всъщност, този избор има много ясни финансови параметри, които не са чак толкова сложни за пресмятане. В тази статия ще направя именно това – ще пресметна дали за вас е по-добре да живеете под наем или да си закупите жилище. Имайте предвид, че някои от следващите калкулации и условия в казуса са опростени, но като цяло това са числа, относително близки до реалността.

Представете си, че имате два апартамента, които са абсолютно еднакви. Единият се дава под наем, другият се продава. Наемът за първия е 300 лв., а вторият се продава за 100 000 лв. В банката вие имате 25 000 лв.

Ако изберете наема, на година ще давате 3600 лв., за да живеете в апартамента. Тъй като няма нужда да харчите своите 25000 лв., вие ще ги вложите на депозит (или в друга инвестиция). Нека допуснем, че ще получавате 4% годишна лихва, тоест, ще печелите 1000 лева на година. Като извадим тези 1000 лв. от това, което плащате, получаваме, че реално на година ще давате по 2600 лв. за наем.

В този казус е изключително важно да се вземе предвид, че когато сте под наем, вашите спестявания могат да бъдат инвестирани в нещо друго - банков депозит, земеделска земя, държавни ценни книжа или акции, било то дори да инвестирате в образованието си. Тази инвестиция често се пропуска от сметките и затова твърде често наемът изглежда непривлекателен.

Ако изберем закупуването на апартамента, ще трябва да вложим своите спестени 25000 лв. и да изтеглим жилищен кредит от 75000 лв. Нека приемем, че лихвата по жилищния ви кредит е 6%, и че нямате никакви такси (което в реалния живот не е така). Ако изтеглите жилищния си кредит за 30 години, лихвата, която ще платите за целия период, е 85000 лв. Тоест, на година ще давате реално по 2800 лв. в лихви ( вноските ви ще са по-висока сума, тъй като ще изплащате и главницата от 75000 лв.).Като собственик, вие ще трябва да плащате и данъци върху имота. За щастие, в България тези данъци не са особено високи и нека ги фиксираме на 200 лв. Тоест, на година като купувач с жилищен кредит, вие ще трябва да плащате по 3000 лв.

Тъй като имотът ви е ипотекиран, вие реално не сте и собственик, докато не изтекат 30-те години срок на кредита (или ако не го погасите предсрочно). Тези 3000 лв. са наемът, който вие плащате върху парите, които сте взели назаем – до изплащането на апартамента, вие също сте наемател, просто плащате наем за парите, а не за самия апартамент.

Вече идва сложната част. Наемът на единия апартамент е 2600 лв., докато наемът върху парите, взети назаем, за да купите втория, е 2800 лв. + 200 лв. за данъци = 3000 лв. Ако изберете да сте наемател, разликата от 400 лв. годишно можете да инвестирате допълнително, отново в депозит, акции, земеделска земя или каквото си изберете. От друга страна, ако успеете да изплатите кредита си, след 30 години вие ще бъдете собственик на апартамент.

Именно тук е ключовият момент. Трябва да сравните тази разлика от 400 лева годишно в полза на наема спрямо ползите от това да бъдете собственик на апартамент, тоест спрямо стойността на апартамента в края на 30-годишния период или с годишната сума пари, с която цената на вашия апартамент ще се вдига.

Ако допуснем, че единият ви вариант е да спестите при наема и да  инвестирате тези 400 лв. годишно с голям успех и на година печелите средно 50 лв. отгоре и така общата сума  става 450 годишно, а другият вариант е да разчитате на повишаването на цената на имота от 100000 лв. нагоре, то вие изчислявате, че 450 лв. към 100 000 лв. са 0.45%. Тоест, ако за 30 години, имотът ви се оскъпява с повече от 0.45% на година, то ще е по-добре да закупите апартамента. Ако за 30 години, имотът ви се оскъпява с по-малко от 0.45% на година или дори се обезцени (което също е възможно), то ще е по-добре да живеете под наем и да спестявате и инвестирате разликата.

Разбира се, трябва да отбележим и други важни финансови моменти. Ако загубите работата си в този период от 30 години и не можете да изплатите кредита, вие ще загубите не само апартамента, но и първоначалната си вноска (съучастието) от 25000 лв., докато ако живеехте под наем, тези пари ще продължат да  стоят на депозит в банката или вложени в земеделска земя или нещо друго. От друга страна, наемът за апартамента може да се увеличи за този 30-годишен период и следователно сметките да се променят в движение, но не можете да върнете времето назад и да закупите апартамента.

А може би най-голямото предимство на наема е нефинансово – мобилността. Когато живеете под наем, можете по всяко време и относително лесно да напуснете квартирата си и да се преместите в друг град или друга страна, където сте намерили по-добра работа или по-добри условия за бизнес. Когато изплащате жилищен кредит, вие сте свързани с тази локация в много по-висока степен и съответно имате по-ограничени възможности за намиране на нова и по-добра работа.

Предполагам виждате, че изборът между наем и закупуване на жилище може да бъде направен не под влиянието на бушуващи емоции и натиск от роднини и приятели, а върху ясни и обективни калкулации на ползите и разходите. И най-важното – на която и стъпка почувствате, че при пресмятането правите сериозна догадка или дори сте склонни да изпуснете или сериозно закръглите  някое число, тъй като ви липсва някакво знание, най-добре е да се допитате до специалист. Една финансова или правна консултация за 100, 200 или 300 лв. днес може да ви спести 1000, 20 000 или дори 300 000 лв. утре, след 10 или след 30 години.